w
Tin tức - Sự kiện
“Quy hoạch chi tiết”- chuyện 'con gà - quả trứng' trong đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư là phương thức cạnh tranh, công khai, minh bạch, thực hiện theo những trình tự, thủ tục chặt chẽ và được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Ưu điểm nổi trội của phương thức này là nhà đầu tư được “miễn trừ” trách nhiệm giải phóng mặt bằng, vốn là công việc phức tạp, nhạy cảm, kéo dài. Để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP thì phải có thông tin quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, việc lập quy hoạch chi tiết là nhiệm vụ của chủ đầu tư theo quy định của Luật Xây dựng. Nếu chưa lựa chọn được chủ đầu tư thông qua việc đấu giá thì cơ quan nào tổ chức lập quy hoạch chi tiết để đủ điều kiện đấu giá?

Chính bất cập này đã và đang gây nhiều trở ngại cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án trên các khu đất do nhà nước quản lý trong giai đoạn hiện nay.

Muốn đấu giá đất, phải có quy hoạch xây dựng chi tiết

Hiện nay, quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thực hiện theo quy định tại Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP ngày 04/4/2015 của Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tư pháp ("Thông tư liên tịch 14"). Theo đó, tại điểm c khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch 14 quy định ở bước chuẩn bị hồ sơ đấu giá quyền sử dụng đất phải có hồ sơ thửa đất đấu giá, trong đó có "Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chi tiết liên quan đến thửa đất đấu giá đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt". Đây là các thông tin quan trọng để UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định đấu giá quyền sử dụng đất và xác định, phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (theo phương pháp giá đất cụ thể).

Quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư liên tịch 14 cơ bản phù hợp với quy định tại điểm b khoản 2 Điều 29 Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường ("Thông tư 36") quy định chi tiết phương pháp định giá đất. Theo đó, để chuẩn bị định giá đất cụ thể cần có "Các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt…"

Các quy định của Thông tư liên tịch 14 và Thông tư 36 dẫn đến cách hiểu phổ biến hiện nay là: Để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Sau khi có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, mới có cơ sở xác định tổng mức đầu tư, xác định nguồn vốn tối thiểu của người tham gia đấu giá, lập phương án đấu giá và xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.

Quan điểm nêu trên dựa trên cơ sở là quy hoạch chi tiết, đúng như tên gọi của nó, sẽ làm rõ, cung cấp các chỉ tiêu quy hoạch (về các công trình xây dựng, quy mô, diện tích sàn, tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, đấu nối hạ tầng, phòng cháy chữa cháy, …) đầy đủ, cụ thể để ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản một cách chính xác nhất, qua đó xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư "sát" nhất (bản chất phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định theo phương án quy hoạch).

Nhưng cũng chính cách hiểu này lại dẫn đến "xung đột pháp luật" bởi vấn đề mấu chốt ở dây là: ở bước chuẩn bị đấu giá đất, cơ quan nào lập quy hoạch chi tiết và bằng nguồn kinh phí nào?

Muốn lập quy hoạch chi tiết, phải có chủ đầu tư

Quy định phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt mới đủ điều kiện đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất còn có nội dung chưa phù hợp, bất cập với quy định hiện hành, cụ thể: khoản 7 Điều 19 Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 quy định quy hoạch chi tiết do chủ đầu tư dự án lập; Khoản 3 Điều 24 Luật Xây dựng năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2018 tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch) cũng phân tách rạch ròi nhiệm vụ tổ chức lập quy hoạch chi tiết, theo đó, UBND cấp huyện tổ chức lập nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng khu vực được giao quản lý; chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng tổ chức lập quy hoạch chi tiết khu vực được giao đầu tư.

Mặt khác, tại khoản 5 Điều 10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng quy định: trường hợp dự án đầu tư xây dựng do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện có quy mô nhỏ hơn 5 ha (nhỏ hơn 2 ha đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư) thì tiến hành lập dự án đầu tư xây dựng mà không phải lập quy hoạch chi tiết xây dựng. Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch phân khu xây dựng hoặc giấy phép quy hoạch; đảm bảo việc đấu nối hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với không gian kiến trúc khu vực.

Thực tế có rất nhiều lô đất công có quy mô nhỏ dưới 5ha hoặc dưới 2ha nằm ở vị trí trung tâm các đô thị, có nguồn gốc là trụ sở làm việc của cơ quan nhà nước, đất doanh nghiệp trả lại hoặc hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn sử dụng đất, đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai...

Vậy nếu cứ tuân theo quy định tại Thông tư liên tịch 14 và Thông tư 36 thì khi chưa tổ chức đấu giá, chưa lựa chọn được nhà đầu tư thì cơ quan nào có trách nhiệm lập quy hoạch chi tiết và lấy nguồn kinh phí ở đâu để chi trả? Nếu cơ quan nhà nước tổ chức lập quy hoạch chi tiết bằng vốn ngân sách để đấu giá thì lại trái quy định ngân sách chỉ sử dụng để lập quy hoạch chi tiết dự án không có mục đích kinh doanh (khoản 1 Điều 12 Luật Quy hoạch đô thị).

Như vậy, quy định tại Thông tư liên tịch 14 và Thông tư 36 đặt ra điều kiện phải có “quy hoạch chi tiết” là không phù hợp với tất cả các trường hợp.

Về giải thích, áp dụng pháp luật và kiến nghị giải pháp để đẩy nhanh tiến độ đấu giá

Thông tư 14 do Liên Bộ Tài nguyên và Môi trường- Tư pháp ban hành do đó, để có cách hiểu và áp dụng thống nhất có cần phải có “quy hoạch xây dựng chi tiết” trước khi tổ chức đấu giá hay không và hiểu thế nào cho đúng thì cần có sự hướng dẫn cụ thể của cơ quan đã ban hành Thông tư đó.

Tuy nhiên, khi chưa có sự hướng dẫn của 02 Bộ, theo quy định của Luật Ban hành Văn bản quy phạm pháp luật đối với trường hợp có sự xung đột pháp luật về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có giá trị pháp lý cao hơn hoặc văn bản được ban hành sau nếu do cùng một cơ quan ban hành. Theo quy định này, Luật Xây dựng, Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06/5/2015 của Chính phủ quy định việc lập quy hoạch chi tiết xây dựng là trách nhiệm của chủ đầu tư và là văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn nên cần được áp dụng để thực hiện.

Thực hiện theo quy định trên sẽ vừa đảm bảo phù hợp các quy định của Luật, vừa đỡ gây tốn kém cho ngân sách. Mặt khác, nhiều khi quy hoạch chi tiết được lập để phục vụ đấu giá hầu hết không phù hợp với mục đích “khẩu vị” của nhà đầu tư nên thường phải điều chỉnh khi triển khai thực hiện dự án, xây dựng công trình. Điều này tiếp tục gây tốn kém, lãng phí./

Minh Long

 

Các tin mới hơn
Thông báo công nhận kết quả trúng tuyển kỳ tuyển dụng viên chức năm 2022 tại Trung tâm Công nghệ Thông tin(10/11/2022)
Công bố Quyết định về công tác cán bộ Trung tâm Tài nguyên Môi trường năm 2022(04/11/2022)
Công bố Quyết định về công tác cán bộ năm 2022(02/11/2022)
Thông báo Danh sách thí sinh đủ điều kiện tham gia xét tuyển vòng 2 và thời gian hướng dẫn ôn tập(28/10/2022)
Các tin cũ hơn
Bỏ khung giá đất, đánh thuế cao với người nhiều nhà ở là 'điểm mới đột phá' (25/07/2022)
Văn bản hợp nhất số 15/VBHN-BTNMT(10/06/2022)
Nhiều hoạt động hưởng ứng Tuần lễ Quốc gia phòng, chống thiên tai năm 2022(19/05/2022)
Hưởng ứng Cuộc thi “Ảnh về bảo tồn và sử dụng bền vững các vùng đất ngập nước của Việt Nam"(13/04/2022)
Mời tham gia Cuộc thi "Đề xuất mô hình ứng phó với biến đổi khí hậu, giảm nhẹ rủi ro thiên tai"(04/04/2022)
Hệ thống văn bản
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
na
Liên kết website
Bộ CHQS tỉnh Hải Dương Bảo Tàng tỉnh Hải Dương