Xuất phát từ nội dung trên, cần thiết xem xét lại cả khái niệm Nhà nước thu hồi đất quy định tại khoản 14 Điều 3 Dự thảo cho phù hợp bởi Nhà nước không trực tiếp cho nhà đầu tư thứ cấp thuê đất thì không có chuyện thu hồi đất, kể cả quyền sử dụng đất. Có chăng ở đây đối với nhà đầu tư thứ cấp, Nhà nước chỉ thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp, còn hợp đồng thuê đất ký giữa chủ đầu tư kinh doanh hạ tầng kỹ thuật khu, cụm công nghiệp với nhà đầu tư thứ cấp là quan hệ dân sự, được giải quyết theo thỏa thuận của 02 bên, nếu không tự thỏa thuận được thì có quyền khởi kiện ra Tòa án để được bảo vệ quyền lợi. Cơ quan hành chính không thể can thiệp vào quan hệ kinh tế, dân sự giữa 02 bên.

2. Về chủ thể sử dụng đất hiện nay chưa được công nhận, quy định đầy đủ trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi bởi thực tiễn ngoài các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất hiện nay còn có các Tổ hợp tác (hợp tác giữa cá nhân với cá nhân hoặc giữa cá nhân với tổ chức, có đăng ký với UBND cấp xã để cùng đầu tư sản xuất, kinh doanh), Liên danh (không có tư cách pháp nhân), các Hội… những trường hợp này nếu không được quy định cụ thể sẽ rất khó trong việc xác định đối tượng để giao đất, cho thuê đất.

Mặt khác, cụm từ “tổ chức” được dùng rất nhiều trong Luật hiện hành cũng như Dự thảo Luật sửa đổi nhưng lại chưa được giải thích rõ ràng “tổ chức” ở đây gồm những chủ thể nào, trong khi Điều 3 Dự thảo Luật sửa đổi chỉ giải thích khái niệm “đơn vị sự nghiệp”, “tổ chức kinh tế”, … Như vậy, ngay trong Luật hiện hành và Dự thảo Luật sửa đổi, khi có các Điều khoản ghi “tổ chức” thì không rõ ở đây là những đơn vị nào? xác định chính xác việc này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định chủ thể được thực hiện các quyền, nhận quyền sử dụng đất.

3. Việc phân loại đất quy định tại Điều 11 Dự thảo Luật sửa đổi hiện nay chưa giải quyết được các bất cập phát sinh từ thực tiễn. Thực tế hiện nay để tách bạch rõ hoạt động thương mại, dịch vụ với hoạt động kinh doanh trong nhóm đất sản xuất, kinh doanh là rất khó, ví dụ: đất cơ sở sản xuất, kinh doanh (SKC) nhưng đơn vị đó đăng ký kinh doanh, được chấp thuận hoạt động cho thuê văn phòng, nhà xưởng, kho bãi hoặc chỉ đơn thuần hoạt động nhập hàng nguyên chiếc về bán lại, hoạt động của các phòng khám tư nhân, … Do đó, đề nghị xem xét tách riêng nhóm đất thương mại dịch vụ ra khỏi nhóm đất sản xuất, kinh doanh để dễ ràng cho công tác quản lý cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể sử dụng đất biết rõ được loại đất, thực hiện nghĩa vụ về đất đối với nhà nước; quy định cụ thể loại đất đối với đất cơ sở sản xuất kinh doanh của tổ chức kinh tế chuyển sang hoạt động phòng khám đa khoa. Vậy trong trường hợp này xác định là đất thương mại, dịch vụ phải xin phép chuyển mục đích hay đất y tế, và chỉ đăng ký biến động đất đai? 

4. Việc chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 59 Dự thảo Luật sửa đổi còn có nội dung bất cập, không phù hợp, cụ thể:

- Đối với loại đất lúa, hiện nay để phát triển kinh tế, nhiều hộ gia đình chuyển sang trồng cây hàng năm khác như rau màu, cây có thời vụ khác. Những loại cây này khi kết thúc thời vụ hoàn toàn đáp ứng yêu cầu trồng lúa trở lại. Mặt khác, thực tế nhiều địa phương cũng buông lỏng quản lý, không thể đến để xử phạt, yêu cầu các hộ nông nghiệp phải xin phép chuyển mục đích hoặc quay trở lại trồng lúa. Mặt khác, quy định này cũng chưa phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật trồng trọt và Nghị định quy định chi tiết, hướng dẫn thi hành. Theo đó, các trường hợp chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa tuy về nguyên tắc phải nằm trong vùng chuyển đổi cơ cấu cây trồng, được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng trình tự, thủ tục không phải xin phép chuyển mục đích, không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích và vẫn được thống kê, kiểm kê là đất trồng lúa.

- Hầu hết các trường hợp chuyển mục đích phải xin phép đều là chuyển từ đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao hơn, do đó phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất. Quy định này là tương đối phù hợp. Tuy nhiên, thực tế từ Luật hiện hành đến Dự thảo Luật sửa đổi vẫn quy định việc chuyển mục đích đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp phải xin phép là chưa phù hợp như đối với các trường hợp khác, ví dụ: chuyển đất ở sang đất thương mại, dịch vụ, hoặc thậm chí chuyển sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cùng là lại loại đất có giá trị cao sang đất có giá trị thấp hơn lại không phải xin phép? Mặt khác, khi chuyển từ đất có giá trị thấp sang đất có giá trị cao thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Vậy những trường hợp ngược lại, chuyển đất có giá trị cao hơn sang đất có giá trị thấp hơn nhà nước có phải hoàn tiền lại cho người sử dụng đất hay không cũng cần phải làm rõ để đảm bảo sự công bằng; …

Từ các bất cập trên, đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 59 theo hướng quy loại trừ trường hợp chuyển mục đích đất lúa sang loại đất nông nghiệp khác đã có trong kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng được cấp có thẩm quyền phê duyệt, bỏ nội dung chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp không phải xin phép chuyển mục đích.     

5. Về thẩm quyền thu hồi đất quy định tại Luật hiện hành và Điều 71 Dự thảo Luật sửa đổi về cơ bản đã rõ thẩm quyền nhưng thực tiễn khi giải quyết thủ tục hành chính, đặc biệt thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê hàng năm của hộ gia đình, cá nhân cho doanh nghiệp thuộc trường hợp phải ban hành quyết định thu hồi đất nhưng theo quy định hiện nay thì UBND cấp huyện thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, UBND cấp tỉnh cho doanh nghiệp thuê đất. Điều này đã và đang gây ra nhiều bất cập bởi trong giải quyết thủ tục hành chính vì khi thu hồi đất phải đồng thời với việc cho người mua tài sản, người nhận góp vốn bằng tài sản thuê đất.

Do đó, đề nghị bổ sung quy định UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong trường hợp cụ thể này để việc thực hiện không còn vướng mắc.

6. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai quy định tại điểm i khoản 1 Điều 69 Dự thảo Luật sửa đổi vừa không phù hợp vừa rất khó thực hiện trên thực tế khi căn cứ để thu hồi đất bị ràng buộc bởi một loạt các biện pháp hành chính của cơ quan hành chính và đáp ứng đồng thời cả điều kiện không đưa đất vào sử dụng với điều kiện không nộp tiền tăng thêm. Đây là quy định rất khó thực hiện. Mặt khác, quy định không đưa đất vào sử dụng theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư là chưa phù hợp hết các trường hợp bỏ đất hoang hóa, lãng phí như doanh nghiệp đã đưa đất vào sử dụng cơ bản theo tiến độ, còn 01 phần diện tích chưa sử dụng sau đó không hoạt động sản xuất, kinh doanh trên toàn bộ diện tích đất.

Từ bất cập trên đề nghị xem xét quy định bổ sung trường hợp thu hồi đất đối với đất thuê trả tiền hàng năm mà không sử dụng đất liên tục trong thời hạn 36 tháng mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; bổ sung vào điểm i việc thu hồi đất đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng theo tiến độ ghi trong dự án đầu tư, đã được gia hạn mà hết thời gian được gia hạn nhưng vẫn không đưa đất vào sử dụng.

7. Về cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất, đề nghị bổ sung quy định cụ thể thẩm quyền quyết định xử lý trong trường hợp đặc biệt mà tài sản cưỡng chế là vật nuôi nhưng người có tài sản không nhận tài sản. Việc khong quy định cụ thể nội dung này sẽ dẫn đến các phát sinh nhiều phiền hà cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng mà trường hợp tại huyện Thanh Hà, tỉnh Hải Dương khi cưỡng chế thu hồi cả đàn lợn chưa đến kỳ xuất bán thương phẩm, hàng ngày UBND cấp xã phải bỏ chi phí rất lớn để duy trì đàn lợn, trong khi cơ chế xử lý còn nhiều bất cập.

Minh Long